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symis 2022-06-03 09:21

凶宅那麼多人愛買 鑽漏洞洗白有五招
 
凶宅那麼多人愛買 鑽漏洞洗白有五招

要判定是不是凶宅,法律認定和民間買賣各有不同,有時法院認證的凶宅,跟你我想的未必一樣;例如台中沙鹿就出現凶宅法拍曾有燒炭自殺情形,當地警局卻沒有記載,只能判定疑似兇宅,就因為凶宅判定自有不同標準、市場存有獲利空間,《蘋果新聞網》整理五大凶宅漏洞,不少投資客藉此洗白獲利,一次報你知。

● 凶宅漏洞:持有期間未必告知
根據內政部定義,凶宅是在賣方產權持有期間於其建築「專有部分」,包括主建物及附屬建物,曾發生凶殺或自殺死亡案件,但不包括自然死亡;但如此認定存有漏洞,例如上一任產權「持有」期間若不知情,就未必有告知下一任凶宅義務。

不具名房產業者表示,「只要新屋主持有期間未再發生命案,下次轉手就不需告知該戶是凶宅,很多投資客就是這樣搞」,此種制度漏洞,才使不少投資客對凶宅趨之若鶩,先低價買入,再待時機成熟轉售漂白,獲取高額暴利。

● 凶宅漏洞:出房門斷氣也不算
寬頻房訊發言人徐華辰提到,很多凶宅都會有紀錄,但不一定能得知確切死亡地點,若依法律角度,只要並非在屋內斷氣,房屋就不算凶宅;但依照民間習俗看法,只要到醫院前斷氣,該屋都應該算凶宅,因此存有爭議空間,很多賣方也會依此作為「非凶宅」的主張。

而實務上,21世紀不動產七期河南加盟店沈政興提到,一般簡單的方法就是看「專有部分」,在專有部分發生非自然死亡事件,就可以說是凶宅,且無論自殺、他殺,只要「到院前」死亡就是凶宅,必須詳實告知,且對房價都會有折損。

● 凶宅漏洞:左手換右手、法拍不用實登
常見投資客最愛在法拍市場中購入「凶宅」,因地政士法規定,「法院拍賣案件非以買賣為登記原因之案件,故無需申報登錄成交案件資訊」,因此不少凶宅淪落法拍後,遭投資客鎖定收購洗白,出租6、10年後再轉手。

法拍管道取得後,房市更常見的「左手換右手」!一方面是為了避開上述持有產權期間的爭議,且轉過多手後,買方亦很難舉證上一手是否知情凶宅而未告知;另外多次交易也能有「定錨價」作用,藉此拉高市價行情,爭取最大獲利空間。

● 凶宅漏洞:出租期間未必告知
「凶宅有大凶、小凶之分」,其中小凶宅社會知名度不高,最常被投資客購入後出租。

不具名包租代管業者說明,雖然「新版租賃契約」,房東有責任告知租客凶宅資訊,但坊間租賃市場大多採以「私約」,凶宅資訊揭露未必列入契約,無疑形成灰色地帶,低價購入拉高報酬率並不難;租客入住後儘管發現是凶宅,但由於訴訟麻煩,租金不高、損失較小,一般都會摸摸鼻子搬走,鮮少會向房東爭取賠償。

● 凶宅漏洞:打掉重蓋、分割門牌
凶宅標註是針對建物所有權、而非土地,有投資客針對透天厝凶宅,以市價5折購入後打掉重蓋,不論隔成套房出租或以全新別墅出售,獲利都相當驚人,且法理情都站得住腳,未來糾紛少;另外也有少數物件具有合併或分割門牌條件,經過重新送審取得地政門牌,亦能達到「名義上洗白的條件」。

專家提醒:誤買兇宅仍可依法請求賠償
不過徐華辰提醒,漂白凶宅雖無專法規範或罰則,但近年法院實務已普遍認為凶宅屬於物件瑕疵,會貶低房價,買方可根據《民法》354條規定,要求賣方負5年瑕疵擔保責任,可提出解約或返還交易費用,發現的10年內,則只能提出損害賠償,但需提出具體損害證據。

知名房仲文奕夫指出,訴訟曠日廢時,不管凶宅買賣或出租,經手的房仲為怕糾紛影響聲譽,只要調查知情曾為凶宅,或是發生在其他公設或鄰房的相關事件,多會詳實告知,避免日後糾紛,但不少買方一輩子就買一間房,為求慎重,多聽多打探是自保不二法門。(王鈞生/台中報導)

https://today.line.me/tw/v2/article/2D2737X


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